Для наглядности рассмотрим две ситуации:
1. Налоги при торговле и последующей покупке квартиры.
Первая ситуация. Вы продаете квартиру, какая находится в Вашей собственности менее 3 лет, а затем покупаете иную. В данном случае Вы должны уплатить налог на доходы физиологических лиц (НДФЛ), но также вы вправе получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (максимально 2 млн. рублей). В случае реализации обеих сделок в одном календарном году, сообразно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135, вы можете просуммировать оба налоговых вычета при торговле и при покупке (2 млн. руб.)
Пример 1: квартиру (в собственности немного 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4 млн. рублей. Обе сделки минули в 2015 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн. руб.) при покупке. В этой ситуации взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет глядеть следующим образом:
((3 млн. руб. – (1млн. руб. + 2 млн. руб. ))*13% = 0.
Пример 2: квартиру (в собственности немного 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же году купили иную за 4млн. руб. Здесь картина зачета налога при продаже и покупке квартиры такая:
((4 млн. руб. – (1млн. руб. + 2 млн. руб.))*13% = 130 тысяч рублей.
130 тысяч руб. — это сумма, какую продавец должен будет уплатить в качестве налога.
Образец 3: квартиру, (в собственности менее 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году приобрели другую за 4 млн. руб. На выходе имеем:
(2 млн. руб. – (1 млн. руб. +2 млн. руб. ))*13% = — 130 тысяч рублей.
Тут знак «минус» говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет на сумму 130 тысяч рублей, переходит на вытекающий год и продавец сможет получить НДФЛ в будущих этапах.
Все вышесказанное применимо при условии, что продавец-покупатель ранее не пользовался налоговым вычетом.
В случае, когда сделки по торговле и покупке проведены в различных налоговых периодах (реализовал в декабре 2015г., купил в январе 2016г.), то обрисованный выше взаимозачет налогов не применяется. Здесь, необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2016 г. и 2017 г. соответственно). При этом, продавец должен целиком уплатить налог с продажи квартиры в 2016 году. А как покупатель, вы получите возврат НДФЛ, вероятно только начиная с 2014-7 года (у работодателя) или в налоговой в 2017 году (по итогу 2016 года).
Образец 4: Гражданин Иванов в 2013 году купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей. В начине 2015 г. Иванов подписал Акт приема-передачи квартиры. В крышке 2015 года Иванов совершает альтернативную сделку по торговле своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. руб. Иванов трудится, вычет до этого не получал.
В данной ситуации расчет налогов с учетом взаимозачета будет таким:
((2,5 млн. руб. – 1,5 млн. руб.) – 2 млн. руб.)*13% = — 130 тысяч рублей.
И тут знак «минус» говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перетащена на последующие годы, то есть Иванов сможет вернуть НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.
2. Налоги при покупке и дальнейшей торговле квартиры.
Рассмотрим ситуацию, когда вы продаете квартиру, находящуюся в вашей собственности немного 3 лет. Вы обязаны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, убавленной на 1 млн. рублей (налоговый вычет). У Вас в наличии имеются Соглашение купли-продажи, Свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В этом случае, ваши действия подпадают под абзац 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного натуральным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов
Это значит, что налогооблагаемую базу можно убавить не на 1 млн. рублей, а на сумму покупки.
Пример 1: вы купили квартиру 1 год назад по стоимости 2 млн. рублей. А сегодня продаете за 4 млн. рублей. Рассчитываем налог:
(4млн. руб. — 2млн. руб.) * 13% = 260 тысяч рублей.
Образец 2: вы купили квартиру 2 года назад по цене 3 млн., а ныне продаете за 2 млн. рублей. Рассчитываем налог:
(2млн. руб. – 3 млн. руб.) < 0, налогооблагаемой базы нет, налог равновелик нулю.
Пример 3: доля в квартире (комната) была приобретена меньше 3 лет назад за 900 тысяч рублей. Ныне продаете за 1 400 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:
(1,4 млн. руб. – 0,8 млн. руб.) * 13% = 78 тыс. рублей.
Но, в этой ситуации выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, что предусмотрен ст.220 НК РФ.
Тут размер налога составит:
(1,2 млн. руб. – 1 млн. руб.)*13%=26 тысяч рублей. Разница налицо.
