Смеем предположить, что для большинства заемщиков будет скорее итого неожиданной информация о том, как продать квартиру в ипотеке и при этом еще и заработать.
Общеизвестно, что недвижимое собственность, на которое наложено обременение, продать без разрешения банка невозможно. Что касается ипотечного кредитования, то заемщик имеет право лишь пользоваться заложенным имуществом и которое обязан кормить в надлежащем виде.
Продажа его третьим лицам или утрата противозаконна. В противном случае выносится решение в пользу залогодержателя, то кушать банка. Тем не менее, существует ряд случаев, при которых банк идет навстречу заемщику и позволяет ему продажу залоговой квартиры.
Причины, по которым желают продать квартиру в ипотеке:
условно их можно поделить на 3 группы:
Как правило, к этой ситуации относятся молодые грамотные специалисты, скоро поднимающиеся по карьерной лестнице, которые создают семейства и заводят детей. И ранее взятая квартира в ипотеку становится уже махонькой. Большая часть таких заемщиков продает ипотечную квартиру, покупая вящую по площади.
Тем более, что банком не возбраняется взятие другой ипотеки на квартиру большей площади, но при условии, что доходы молодой семейства позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Один-единственно, здесь требуется наличие первоначального взноса.
- в отсутствии дохода достаточного для погашения займа;
- возникшее жажда заработать на ипотеке;
- в случае острой необходимости в приобретении немало просторного жилья.
- в отсутствии дохода достаточного для погашения займа
К большенному сожалению, невозможно предугадать, что случится через несколько лет. Так и невозможно застраховаться от потери стабильного финансового дохода. Но, несмотря ни на что платежи в суровом порядке необходимо совершать ежемесячно, в установленные сроки и в целом объеме.
Этим и объясняется желание побыстрей реализовать квартиру, чтобы рассчитаться с банком до того, как им будут применены добавочные меры.
- возникшее желание заработать на ипотеке
В случае приобретения квартиры в строящемся доме на начальном этапе, стоимость ее существенно вырастает к завершению строительства, а в некоторых случаях с лихвой перекрывает все затраты, связанные с ипотекой.
Продать свою квартиру участники долевого стройки стараются до сдачи дома в эксплуатацию, так как переоформить соглашение цессии значительно проще, чем заниматься оформлением готового жилья (если, разумеется, изначальной целью было заработать).
Порой случается так, что нужда в строящемся жилье отпала, и заемщик принимает решение не попросту о его продаже, но и с максимальной выгодой для себя. Это редкие случаи.
А в случае торговли вторичного жилья, да еще находящегося под обременением, заемщик вырван снижать его рыночную стоимость, так как желающих связывать себя с банковским залоговым собственностью очень мало.
- в случае острой необходимости в приобретении немало просторного жилья
На продажу квартиры в ипотеке необходимо согласие банка
Приобретённая квартира через ипотеку является имуществом должника, но для ее торговли нужно иметь согласие банка.
С одной сторонки, казалось бы, что банк заинтересован в полном погашении займа и не в его заинтересованностях препятствовать продаже залоговой квартиры, тем более, когда заемщик не в состоянии выполнять долговые обязательства по ипотеке.
С иной стороны, разрешая продажу залоговой квартиры, банк теряет свою вероятную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных оружий, выданных на приобретение этой квартиры.
Но, в случае, когда возможность торговли квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. А чтобы отнять заемщика такой возможности злоупотребления, продажу ипотечной квартиры сопроводили наложением ощутимых штрафных санкций и заградительных комиссий.
Истина, они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. В ситуации, когда заемщик по объективным винам не в состоянии регулярно платить по кредиту – не в его интересах затягивать с торговлей. Безусловно, здесь разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.
Как можно реализовать квартиру в ипотеке?
Возможны следующие варианты торговли ипотечной квартиры:
- Досрочное погашение. Заемщику необходимо отыскать покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением и получить от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
- Самостоятельная торговля. С покупателем банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры. После того, как покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, подтверждающую отсутствие хвосты и самостоятельно снимает обременение.
- Продажа с помощью банка. Покупатель вносит на две депозитные ячеи необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры. Снятием обременения банк занимается сам.
- Торговля долговых обязательств. Также, существует схема перекредитования для покупателя, желающего обзавестись ипотечную квартиру в кредит.
Досрочное погашение
Надо произнести, что найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Так как на вторичном рынке всегда в наличии юридически незапятнанные альтернативные предложения, то обременение квартиры не просто не притягивает, но отпугивает.
Как правило, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья, особенно, в новостройках с нынешней планировкой. По дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально, потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для целого погашения ипотеки в банке.
После погашения ипотеки и снятия обременения, какое занимает 5 рабочих дней, продавец и покупатель квартиры в регистрационной палате и переоформляют соглашение долевого строительства или оформляют договор купли/торговли.
Самостоятельная продажа
Нет никакого смысла скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира есть под обременением у банка, также, давать информацию покупателю долями и умалчивать о деталях. В противном случае, у покупателя уложится впечатление, что его втягивают в какую-то хитроумную аферу.
На практике все довольно просто: после осмотра квартиры и принятого решения, покупателю необходимо адресоваться в банк и подтвердить свое желание выкупить заклад. Составив с ним предварительный договор купли/продажи, сотрудники банка удостоверят его нотариально.
Затем, для погашения задолженности заемщика, покупатель вносит оставшуюся необходимую сумму в одну депозитную ячею, а причитающуюся после совершения сделки заемщика – в иную.
Банк снимает с квартиры обременение и оформляет соглашение купли/продажи. Получают доступ к своим ячеям банк и заемщик, только после оформления и регистрации соглашения купли/продажи в Росреестре.
Продажа с помощью банка
Заемщик может доверить торговлю залоговой квартиры полностью банковским сотрудникам: при недостаче или отсутствии свободного времени (длительная командировка или смена пункты жительства), тогда снятием обременения занимается лишь банк и покупатель, в присутствии заемщика нет необходимости. При присутствии остатка от совершенной сделки после ее регистрации, заемщик в любое пора может забрать его в депозитной ячейке банка.
Торговля долговых обязательств
Находящиеся на продаже у банка залоговые квартиры, притягивают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.
Процедура оформления ипотечного займа для них, немного чем отличается от стандартной:
- покупатель в качестве потенциального заемщика должен предоставить для рассмотрения аналогичный пакет документов;
- при позитивном решении осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование, сообразно установленным положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» работающей редакции от 7 мая 2013 года, за номером 102-Ф3.
По случаю новоиспеченного владельца перерегистрацией обременения в Росреестре занимается сам банк. Заемщик один-единственно должен подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.
На процедуру торговли квартиры уходит около 3 недель: 5 пролетариев дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/торговли.
